中新經(jīng)緯8月8日電(孫慶陽)植信投資研究院近期推出《2023年下半年房地產(chǎn)

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中新經(jīng)緯8月8日電 (孫慶陽)植信投資研究院近期推出《2023年下半年房地產(chǎn)市場報告》(下稱“報告”)，并授權(quán)中新經(jīng)緯研究院聯(lián)合發(fā)布。報告認為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走出至暗時刻，行業(yè)進入弱復(fù)蘇通道，下半年政策力度有望進一步加大。報告預(yù)計，全年住宅銷售額仍有望實現(xiàn)輕微正增長，房價總體逐步回穩(wěn)，土地市場供需結(jié)構(gòu)改善。報告還提出了探索設(shè)立國家房地產(chǎn)專項基金，支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置等九條建議。

報告介紹，此輪房地產(chǎn)周期趨向于弱復(fù)蘇：一是政策處于相對支持的階段。前期樓市政策的進一步落實、后續(xù)樓市政策的繼續(xù)放松將持續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)提供相對寬松的政策支持環(huán)境。二是居民收入正在逐步改善。隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速為5.4%，較一季度提升1.4個百分點。三是新型城鎮(zhèn)化的不斷推進繼續(xù)為房地產(chǎn)市場提供有效需求。2022年中國城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍率則在47%左右，距離發(fā)達經(jīng)濟體80%的平均水平還有較大的上升空間。未來一段時期，中國仍處于新型城鎮(zhèn)化的較快發(fā)展階段，這個過程中所釋放的巨大需求潛力將為房地產(chǎn)市場提供有力支撐。四是疫情擾動等因素的褪去推動積壓的需求得以較快釋放。

報告認為，下半年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的拖累幅度有望小幅收窄，但仍不可掉以輕心。考慮到房企資金壓力較大、土地購置處在較低水平以及建安工程存量壓力不小，房地產(chǎn)開發(fā)投資在下半年難有起色。但在去年同期低基數(shù)效應(yīng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅將從上半年7.9%收窄至7%，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拖累幅度也會小幅收窄。經(jīng)測算，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能會拖累固定資產(chǎn)投資1.6個百分點，對社零消費的拖累為2.1個百分點，拖累GDP增長約0.7個百分點。按照上述測算結(jié)果來看，房地產(chǎn)投資可能將連續(xù)第二年對GDP產(chǎn)生較大程度的拖累，這在過去二十年中國經(jīng)濟發(fā)展過程中實屬罕見。期間，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)削減資產(chǎn)負債表的行為可能暗含其主要經(jīng)營目標的轉(zhuǎn)變，即從主動擴張資產(chǎn)表向主動管理負債表的轉(zhuǎn)變。國際經(jīng)驗表明，這種趨勢形成則可能延續(xù)多年，換句話說房地產(chǎn)投資下行對宏觀經(jīng)濟的拖累可能會進一步持續(xù)。

報告測算，下半年房企債務(wù)待償規(guī)模為3692億元，較上半年減少1267億元，相較于營收而言仍是不小的挑戰(zhàn)。其中，三季度房企將迎來年內(nèi)第二個償債小高峰，這對房企而言仍是不小的考驗；四季度，房企的償債壓力可能才會有所緩解。需要指出的是，人民幣匯率的波動可能會導(dǎo)致今年房企整體的償債成本相交于去年而言增加5%-8%。

報告認為，預(yù)計下半年部分符合條件的一線和重點二線城市可能會取消或適度取消限制性購房政策，嘗試推行“一區(qū)一策”；供給側(cè)進一步加大住房金融供給側(cè)支持力度，有效化解房企金融風(fēng)險。為了更好地釋放市場需求和防控房企風(fēng)險，具體提出九條政策建議。一是引導(dǎo)商業(yè)銀行進一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持；二是重點支持剛性住房需求，保障較低的首套房購置成本；三是階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優(yōu)惠；四是一、二線城市適度松動限購限貸政策，以釋放需求、擴大銷售、回收資金；五是保持對優(yōu)質(zhì)房企合理的融資支持力度；六是加大實施房企定向?qū)捤捎媱?，穩(wěn)妥有序增加“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款規(guī)模；七是加大力度創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境，創(chuàng)新性地用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”； 八是探索設(shè)立國家房地產(chǎn)基金，中長期支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置；九是下半年有效增加一線和重點二線城市土地供給。

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