離家1900公里，一對(duì)夫婦在惠陽(yáng)淡水一個(gè)小賓館里發(fā)愁，回家的車(chē)票買(mǎi)了又退，一直耗了6天，幾乎每天上榮佳國(guó)韻開(kāi)發(fā)商那去要錢(qián)，始終想不明白

離家1900公里，一對(duì)夫婦在惠陽(yáng)淡水一個(gè)小賓館里發(fā)愁，回家的車(chē)票買(mǎi)了又退，一直耗了6天，幾乎每天上榮佳國(guó)韻開(kāi)發(fā)商那去要錢(qián)，始終想不明白，這5萬(wàn)塊錢(qián)定金怎么就不能退了?

討錢(qián)事件經(jīng)過(guò)

在河北衡水，崔女士整整花了半年時(shí)間在籌劃這件事情。

“去惠陽(yáng)大亞灣買(mǎi)套房子。”

她的想法成功地說(shuō)服了丈夫由先生，原因在于三點(diǎn)：1、女兒在香港讀研，就近買(mǎi)套房子方便照料;2、從退休養(yǎng)老方面考慮，萌生了定居南方的想法;3、崔女士從各種渠道接觸的信息了解到，這個(gè)片區(qū)具有很高的價(jià)值潛力。

3月11日，坐了9個(gè)小時(shí)的動(dòng)車(chē)高鐵，崔女士只身來(lái)到了大亞灣，這也是她第一次踏入這片大名在外的土地，開(kāi)始了她不遠(yuǎn)千里而來(lái)的買(mǎi)房之旅。由于不熟悉，崔女士找到了中介小鄭，并由他帶著去看了好幾個(gè)樓盤(pán)，最終選定了榮佳國(guó)韻(注冊(cè)名：旭生榮佳名苑)一套93㎡的房子。

榮佳國(guó)韻售樓處

據(jù)崔女士回憶，由于擔(dān)心銀行流水不夠辦不了貸款，當(dāng)時(shí)她跟中介小鄭以及開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售小唐提出了自己顧慮，中介小鄭和銷(xiāo)售小唐當(dāng)即表示不必?fù)?dān)心，即使遇到問(wèn)題他們也能幫忙解決，中介小鄭也放話(huà)說(shuō)自己跟很多銀行都有內(nèi)部關(guān)系，并勸說(shuō)崔女士快些把房子定下來(lái)，交5萬(wàn)就可以鎖房號(hào)。但由始至終，兩人并未提及后續(xù)如果不買(mǎi)，這筆錢(qián)退不退還的問(wèn)題。

崔女士聽(tīng)說(shuō)能解決銀行貸款，也未作多想，就把錢(qián)交了，并簽署了一份《旭生榮佳名苑預(yù)選房號(hào)認(rèn)籌協(xié)議書(shū)》，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商并未就協(xié)議書(shū)上的條款向崔女士多做解釋。

榮佳國(guó)韻認(rèn)籌協(xié)議書(shū)

崔女士懷揣著買(mǎi)房的欣喜，回到河北衡水就著手籌集首付款，跟開(kāi)發(fā)商約定好3月18日再來(lái)交錢(qián)。丈夫由先生不放心，雖然腿腳不方便，也拄著拐杖一起過(guò)來(lái)了。

至此，這是一段喜聞樂(lè)見(jiàn)的北方客戶(hù)來(lái)大亞灣買(mǎi)房的故事。

問(wèn)題出在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的當(dāng)天，崔女士印象深刻，因?yàn)闃s佳國(guó)韻是那兩天開(kāi)盤(pán)，整個(gè)售樓處熙熙攘攘，讓崔女士不禁一陣緊張，想著快點(diǎn)買(mǎi)完心里才踏實(shí)，崔女士夫婦就在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》上簽了字。同樣，開(kāi)發(fā)商也未就此認(rèn)購(gòu)書(shū)上的條款向他們解釋。

榮佳國(guó)韻商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

而這兩份文件上，都標(biāo)示了這樣的條款：買(mǎi)方逾期未按賣(mài)方要求辦理按揭相關(guān)手續(xù);或因買(mǎi)方提供資料不合格、征信或其他買(mǎi)方原因?qū)е掳唇椅传@批準(zhǔn)并未按賣(mài)方規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清房款，買(mǎi)方所交定金不予退回。

簽字之后，案場(chǎng)銷(xiāo)售查看了他們準(zhǔn)備的銀行資料，崔女士擔(dān)心的事情還是來(lái)了，案場(chǎng)銷(xiāo)售對(duì)她說(shuō)，這個(gè)銀行流水可能過(guò)不了按揭審批，并提出建議，全款或分期買(mǎi)房。

崔女士沒(méi)有放棄，第二天拿著資料去銀行確認(rèn)，被告知確實(shí)無(wú)法通過(guò)按揭審批。值得玩味的是，在崔女士交錢(qián)之后，中介小鄭再?zèng)]提起過(guò)自己承諾可以處理銀行貸款的事情。直到崔女士夫婦請(qǐng)他吃飯，希望通過(guò)他的關(guān)系讓事情獲得轉(zhuǎn)機(jī)，中介小鄭幾番電話(huà)之后，告訴崔女士夫婦，有朋友可以幫忙，但要1萬(wàn)5千塊錢(qián)去疏通打點(diǎn)，并且，得先交錢(qián)。

崔女士夫婦就納悶了，原先說(shuō)好的可以幫忙通過(guò)銀行審批的，怎么就行不通了?況且這事還沒(méi)辦，先交錢(qián)也不在理。

失望之余，崔女士夫婦商量只能回去再做打算，甚至他們還懷有歉意，既然買(mǎi)不了就不耽誤人家賣(mài)房了。在走之前，他們向開(kāi)發(fā)商提出退還5萬(wàn)定金。結(jié)果開(kāi)發(fā)商一口咬定這筆錢(qián)不能退，讓崔女士夫婦很是詫異。

“在北方?jīng)]碰到過(guò)這種情況，那邊的開(kāi)發(fā)商收了定金之后，一般會(huì)給購(gòu)房者15天左右的時(shí)間考慮清楚要不要買(mǎi)，最終如果不買(mǎi)，這筆錢(qián)是會(huì)退回來(lái)的。”崔女士說(shuō)，5萬(wàn)塊錢(qián)也不是小數(shù)。

此后幾天，崔女士夫婦就這一問(wèn)題反復(fù)跟開(kāi)發(fā)商周旋，開(kāi)發(fā)商則讓他們填寫(xiě)了一份特殊情況申請(qǐng)，請(qǐng)他們回去等消息。

然而并沒(méi)有收到任何答復(fù)，崔女士夫婦動(dòng)用了各種人際關(guān)系希望得到幫助，結(jié)果卻讓他們深感無(wú)力。

在他們眼里，自己大老遠(yuǎn)過(guò)來(lái)買(mǎi)房，滿(mǎn)懷誠(chéng)意，開(kāi)發(fā)商接待也沒(méi)花費(fèi)太多成本，也就短短幾天時(shí)間，這錢(qián)怎么就不能退了?委屈、不平、無(wú)奈，崔女士夫婦在離家千里之外的小賓館里愁眉相對(duì)，眼看又耗了幾天，回不回家也陷入了糾結(jié)。

監(jiān)管部門(mén)：會(huì)受理訴求并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商

萬(wàn)般無(wú)奈之下，3月22日，崔女士夫婦來(lái)到了大亞灣房管局反映這一情況，并填寫(xiě)了相關(guān)材料，房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，會(huì)受理訴求并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理辦法，按照受理時(shí)間順序給予答復(fù)。

該負(fù)責(zé)人表示，為了保障購(gòu)房者權(quán)益，房管局方面做了很多工作，包括宣傳提醒、規(guī)定樓盤(pán)內(nèi)必須要有相關(guān)的文件告示。

在大亞灣監(jiān)管部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理的通知》里可以看到：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)等書(shū)面協(xié)議、收取預(yù)購(gòu)定金前，銷(xiāo)售人員應(yīng)向購(gòu)房人講解《商品房購(gòu)房須知》相關(guān)內(nèi)容，提醒購(gòu)房注意事項(xiàng)，雙方應(yīng)在《商品房購(gòu)房須知》上簽字確認(rèn)。

《商品房購(gòu)房須知》里也提到：在收取定金時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房人簽訂書(shū)面協(xié)議，約定所收取的定金數(shù)額以及退還和不退還的具體辦法。

大亞灣商品房購(gòu)房須知

榮佳國(guó)韻并沒(méi)有讓崔女士夫婦簽《商品房購(gòu)房須知》，而直接簽了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》。

開(kāi)發(fā)商立場(chǎng)：定金不退合理

一位大亞灣開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，就定金糾紛問(wèn)題，幾乎每天都在這個(gè)片區(qū)發(fā)生。

他解釋道，定金的初衷是買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成一個(gè)初步的約定，開(kāi)發(fā)商承諾會(huì)把對(duì)應(yīng)的房子賣(mài)給你而不是其他人，購(gòu)房者也以此來(lái)表示愿意接受這筆交易。如果交易順利完成，這筆定金會(huì)進(jìn)入到房管局的監(jiān)管賬戶(hù)，并計(jì)入房款;如果未達(dá)成交易，分兩種情況，一是開(kāi)發(fā)商方面導(dǎo)致的問(wèn)題，房屋不能正常出售，則會(huì)把定金退還給購(gòu)房者，二是由于購(gòu)房者自身原因不能完成購(gòu)買(mǎi)，定金一般不會(huì)退還。

這筆錢(qián)將流入開(kāi)發(fā)商手里，做樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。

站在開(kāi)發(fā)商角度，如果是由于購(gòu)房者自身原因不能完成購(gòu)買(mǎi)，那就不屬于是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，在這過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為此付出了人力、物力、時(shí)間上的損耗，因此開(kāi)發(fā)商要收這筆錢(qián)。

但他也提到，開(kāi)發(fā)商在收受定金時(shí)，一定要嚴(yán)格按照規(guī)定向購(gòu)房者解釋清楚，告知雙方權(quán)益，并在房管局出示的《商品房購(gòu)房須知》上簽字確認(rèn)，繼而簽署《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》。

他建議購(gòu)房者買(mǎi)房之前，跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商好定金退還問(wèn)題，雙方意見(jiàn)達(dá)成一致后簽署書(shū)面協(xié)議。

律師解讀：存在爭(zhēng)議

據(jù)企鵝買(mǎi)房法律服務(wù)專(zhuān)家團(tuán)譚婉妮律師分析，此類(lèi)《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于格式合同，里面所涉及的條款在《合同法》第39條定義為“是當(dāng)事人為重復(fù)使用而預(yù)先擬訂并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”。因此，在簽署這類(lèi)合同的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房者解釋清楚其中的條款內(nèi)容，并確認(rèn)購(gòu)房者完全明白條款含義。

譚婉妮律師表示，關(guān)于這一點(diǎn)，在保險(xiǎn)行業(yè)有詳細(xì)的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》第17條：“保險(xiǎn)合同中規(guī)定有保險(xiǎn)責(zé)任免除條款的，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)向投保人明確說(shuō)明，未明確說(shuō)明的，該條款不發(fā)生法律效力。”為此保險(xiǎn)公司也會(huì)對(duì)整個(gè)過(guò)程做相應(yīng)的記錄證明。

而在房地產(chǎn)行業(yè)，這方面的法律法規(guī)并沒(méi)有十分細(xì)致明確，多年來(lái)一直爭(zhēng)議不斷，購(gòu)房者在遇到此類(lèi)糾紛的時(shí)候，敗訴居多。

同時(shí)她也提到三點(diǎn)有可能導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效的情況：第一是沒(méi)有預(yù)售許可證，第二是房屋有查封抵押的情況，第三是樓盤(pán)涉嫌虛假宣傳。

榮佳國(guó)韻回應(yīng)：堅(jiān)持按合約規(guī)定 可作退還部分定金申請(qǐng)

崔女士夫婦在多次與開(kāi)發(fā)商談判后，得到的交涉結(jié)果基本一致，榮佳國(guó)韻銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人尹經(jīng)理表示，堅(jiān)持按合約規(guī)定辦事，不予退還定金。場(chǎng)面幾度僵持。

3月22日下午，崔女士夫婦再次上門(mén)，向開(kāi)發(fā)商提了一個(gè)折中的處理辦法：退還部分定金。崔女士覺(jué)得，這種妥協(xié)實(shí)在無(wú)奈。

尹經(jīng)理表示，可以嘗試申請(qǐng)，最終還是要看公司審批意見(jiàn)。隨后他拿出一份《旭生榮佳名苑退房退款申請(qǐng)表》，上面標(biāo)明，申請(qǐng)退還2萬(wàn)元定金。并讓崔女士夫婦回去等公司審批意見(jiàn)，如果順利通過(guò)，則會(huì)在1到3個(gè)月左右時(shí)間把錢(qián)退回原登記銀行卡上。

退款申請(qǐng)表

記者向他核實(shí)是否存在銷(xiāo)售向客戶(hù)告知定金退還問(wèn)題責(zé)任缺失，他表示這里的銷(xiāo)售員都會(huì)按照規(guī)章制度進(jìn)行銷(xiāo)售工作。

崔女士夫婦討錢(qián)的事件就此算告一段落，兩人黯然走出榮佳國(guó)韻售樓處，商量著回去如何向家人交代。

編者按：

深圳東已經(jīng)走進(jìn)了全國(guó)視野，吸引各地的購(gòu)房者慕名而來(lái)，在城市發(fā)展的角度必然是個(gè)好事。

然而，外地來(lái)的這些購(gòu)房者并不熟悉這邊的市場(chǎng)規(guī)則，因此導(dǎo)致了各種不愉快。如何更好地保障他們的權(quán)益，以此歡迎這些遠(yuǎn)道而來(lái)的朋友，是整個(gè)市場(chǎng)都要重視的問(wèn)題，提高中介從業(yè)人員素養(yǎng)，規(guī)范銷(xiāo)售行為，不忽悠、辦實(shí)事。

而關(guān)于這類(lèi)定金糾紛問(wèn)題，幾乎每天都在這個(gè)片區(qū)發(fā)生，現(xiàn)象之嚴(yán)重也值得我們關(guān)注。

更值得一提的是，崔女士夫婦沒(méi)有因此失去對(duì)深圳東買(mǎi)房的信心，臨走之際，除了在深圳東落日的余暉里留下一個(gè)攙扶、一個(gè)拄拐杖的身影，還留下一句話(huà)。

“我還會(huì)再來(lái)。”（劉通）