中新經(jīng)緯8月31日電(薛宇飛)30日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(下稱萬(wàn)科)發(fā)布

中新經(jīng)緯8月31日電 (薛宇飛)30日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(下稱萬(wàn)科)發(fā)布了2023年半年度報(bào)告。31日上午，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮，總裁、首席執(zhí)行官祝九勝等一眾高管出席中期業(yè)績(jī)推介會(huì)。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，郁亮重申以往的觀點(diǎn)，認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)是“跌過(guò)頭了”。對(duì)于公司利潤(rùn)的走低，萬(wàn)科管理層亦表示存在一定壓力。

留在牌桌

(資料圖片僅供參考)

過(guò)往數(shù)年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)劇烈，頭部房企的銷售位次可謂是“城頭變幻大王旗”，但是，萬(wàn)科始終能坐穩(wěn)頭幾把交椅，比如，最早期的“招保萬(wàn)金”和前幾年的“恒碧萬(wàn)”。

2023年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額2039.4億元人民幣，同比下降5.3%。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科上半年銷售額位于行業(yè)第二位，僅次于保利發(fā)展。

面對(duì)行業(yè)變化，郁亮在中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上說(shuō)：“對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)，我用一個(gè)詞來(lái)形容，就是‘處在焦灼狀態(tài)’。市場(chǎng)低迷已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒也受到一定影響，容易出現(xiàn)各種各樣的過(guò)度反應(yīng)。目前的市場(chǎng)顯然是跌過(guò)頭了?！?/p>

郁亮稱，從中國(guó)房屋新開工面積數(shù)據(jù)看，2021年同比下降約11%，2022年同比下降約40%，2023年1-7月份又下降約25%，以2020年為基數(shù)，新開工面積已經(jīng)下降約60%。按照這一下滑速度，2023年全國(guó)房屋新開工面積大概6.6億平方米。目前中國(guó)城鎮(zhèn)人口約9.2億人，按此計(jì)算，人均新增開工面積只有0.7平方米，明顯出現(xiàn)了超跌。

郁亮表示，到2030年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率能達(dá)到70%，按照保守估計(jì)，中國(guó)每年應(yīng)該有10億-12億平方米的新開工面積，才是合理的建設(shè)水平。

過(guò)往的業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮也表達(dá)過(guò)相似觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是“常做常新”。本次業(yè)績(jī)會(huì)上，他再次表示，在未來(lái)，企業(yè)在城市更新、城中村改造、保障房建設(shè)、代建代運(yùn)營(yíng)等方面仍有機(jī)會(huì)。

利潤(rùn)下滑

在上半年，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)也不可避免地出現(xiàn)調(diào)整。2023年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2008.9億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)98.7億元，同比分別下降2.9%和19.4%。公司解釋，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模下降以及結(jié)算利潤(rùn)率下降。

顯然，萬(wàn)科歸母凈利跌幅明顯。對(duì)比歷史，據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為91.24億元，此后半年度的歸母凈利規(guī)模均在百億元以上。也就是說(shuō)，萬(wàn)科這一指標(biāo)創(chuàng)下近5年來(lái)新低。

半年報(bào)顯示，扣除稅金及附加前，萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率為19.3%，較2022年同期下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，扣除稅金及附加后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率14.7%，同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)；其中開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率20.3%，扣除稅金及附加后，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為15.3%。

對(duì)于業(yè)績(jī)下滑，祝九勝表示，目前正處于行業(yè)調(diào)整期，供需格局發(fā)生了變化，公司利潤(rùn)存在一定壓力。面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，房企高周轉(zhuǎn)模式已難以為繼，企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生深刻變化，接下來(lái)，萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)堅(jiān)定開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的信心。

“我們是農(nóng)民，我們是種地的，相信努力就會(huì)有一定成果。長(zhǎng)期看，有信心扛得住挑戰(zhàn)，等得到春天?！弊＞艅僬f(shuō)。

相比于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的下降，今年上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全口徑收入267.3億元，同比增長(zhǎng)11.9%。其中物業(yè)服務(wù)的收入增速為12.2%，物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入(含非并表項(xiàng)目)增速分別為17.0%、10.6%和7.3%。不過(guò)，上述多元業(yè)務(wù)在萬(wàn)科總營(yíng)收中的占比仍不高。

經(jīng)營(yíng)安全

業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬(wàn)科管理層多次強(qiáng)調(diào)公司的經(jīng)營(yíng)安全。祝九勝稱，近幾年萬(wàn)科有三個(gè)重點(diǎn)工作，其中一個(gè)就是不斷加強(qiáng)公司安全，提升財(cái)務(wù)韌性。

截至上半年末，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3213.6億元，占總資產(chǎn)的比例為19.1%。有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債457.0億元，占比為14.2%，較年初下降6.3個(gè)百分點(diǎn)；一年以上有息負(fù)債2756.6億元，占比為85.8%。

相較于2022年，該公司有息負(fù)債環(huán)比小幅增加，但一年內(nèi)到期的有息負(fù)債降幅明顯，短期償債壓力減輕。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華稱，“公司短債占總有息負(fù)債的占比降到了歷史低位?！?/p>

分融資對(duì)象來(lái)看，銀行借款占比為62.4%，應(yīng)付債券占比為23.7%，其他借款占比為13.9%。分境內(nèi)境外來(lái)看，境內(nèi)負(fù)債占比80.0%，境外負(fù)債占比20.0%，其中境外負(fù)債占比較年初下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。人民幣負(fù)債占比80.6%，外幣負(fù)債占比19.4%。韓慧華稱，面對(duì)美國(guó)加息，萬(wàn)科主動(dòng)對(duì)境外負(fù)債進(jìn)行了管控，上半年提前償還一些境外債，外債占比控制在20%。

從行業(yè)看，企業(yè)境外融資下滑明顯。韓慧華表示，到目前為止，萬(wàn)科今年在境外完成約150億元再融資，境外融資處于正常狀態(tài)。2023年下半年，公司沒有到期的境外債，2024年有3筆美元債到期，按當(dāng)前匯率計(jì)算，共計(jì)約110億元人民幣。在美國(guó)加息的背景下，萬(wàn)科爭(zhēng)取進(jìn)一步降低海外負(fù)債，目前已經(jīng)啟動(dòng)提前還款的準(zhǔn)備。

不過(guò)，截至今年上半年末，萬(wàn)科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1197.06億元，較2022年末的1344.25億元下降了147.19億元；凈負(fù)債率為49.47%，較2022末的43.61%上升了5.86個(gè)百分點(diǎn)。 (更多報(bào)道線索，請(qǐng)聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。

責(zé)任編輯：魏薇 李中元

更多精彩內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注中新經(jīng)緯（jwview）官方微信公眾號(hào)。