北京買房：理清思路，購房建議834|世界視訊
北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。一Q:
北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
(資料圖片)
我目前手中有100萬資金，想通過抵押房產(chǎn)再弄到100萬。預(yù)算200萬準備購買商鋪。想咨詢您以下幾個問題：1.以長期收租金為主要目的，兼顧一些保值，購買商鋪您覺得劃算嗎？2.200萬預(yù)算選擇在北京哪里購買比較合適？我個人傾向于通州，想聽聽您的想法。3.購買商鋪的水深嗎，有哪些避坑秘籍。
A：
1、抵押房產(chǎn)再弄到100萬，這可考慮好。商業(yè)地產(chǎn)的風險可比住宅大多了，業(yè)內(nèi)的話是住宅投資是小學生都能玩兒，而商業(yè)地產(chǎn)得是大學生級別了，甚至研究生博士都整不明白。這種投資一般建議都是用閑錢，賠了也不傷筋動骨無所謂的，抵押房產(chǎn)，那如果輸了可就是連住宅都要受影響?？紤]好，一般不建議這么孤注一擲的，一旦輸了連翻本兒的機會都沒有。
2、如果確定是長期收租那就算合適，商鋪的租金回報率在3-6%，高的能到8%以上呢。兼顧保值說不好，商鋪的投資成功率是二八原則，20%賺錢的，80%靠升值賺不到或賠錢，也就是20%的頭部玩家拿走80%的利潤。
3、商鋪和什么行政區(qū)關(guān)系不大，只看具體的商圈兒和產(chǎn)品。甭說行政區(qū)了，就算是同一個商圈都是“一步差三市”，所以別限定范圍了，只看具體產(chǎn)品吧。
4、我對商鋪不熟了，雖然是從商業(yè)地產(chǎn)入行，但整整十年不敢碰了。商鋪當然水深了，否則我還接著炒呢。也沒什么秘籍，投資商鋪就是經(jīng)驗+運氣，這幾句話講不清楚。
我建議是再考慮一下吧，北京的人均商業(yè)面積是2平米，而其他國際大城市的基本都是1.2平米以下，所以北京早就是供大于求了，想投資到租金穩(wěn)定還能保值的太不容易了。謹慎投資，研究好具體產(chǎn)品再掏錢。
僅供參考。
二
Q:
目前我對象明年有一套豐臺的兩居，我名下無房，這兩年有生孩子計劃，現(xiàn)階段是否有必要賣掉豐臺的房子置換到東西海。想置換，主要是擔心豐臺老小區(qū)（交通戶型都不錯，只是沒小區(qū)環(huán)境）長期持有不保值難出手。但現(xiàn)在屬于高溢價階段，購入學區(qū)房，又擔心六七年后學區(qū)政策不確定性和出生率下降對學區(qū)房價格的影響，所以是否置換希望能聽聽您的意見。
置換的話，您能否推薦比較優(yōu)質(zhì)和保值的地段（900w左右）。目前看了東城廣渠門對口文匯的次新兩居、海淀萬壽路對口育英或翠微環(huán)境還可以的老小區(qū)兩居半、海淀八里莊對口亮甲店小學環(huán)境比較差的老小區(qū)三居。
A：
1、是否提前準備學區(qū)房，一般是不太建議，這兩年入學高峰期正是溢價高的時候，居住的性價比都不算高。過兩年又是入學低谷期了，溢價部分有可能受影響。不過這也看預(yù)算了，總價越高的房子溢價相對較低。
豐臺老小區(qū)，哪個小區(qū)??？我水平不行猜不著，不敢建議。
2、另外這還是先確定自家適合哪個行政區(qū)吧，到目前為止東城和海淀的教育模式還差距較大。這相當于說想替孩子提前準備工作，但體制內(nèi)和民營大廠的各種情況差距不小，不好放一塊兒考慮。這一看就是剛有個想法兒，別著急，先了解一些再決定。
這些小區(qū)我也都猜不著，不過同價位的學區(qū)溢價都差不多，一般30%左右，看自己的喜好選吧。按現(xiàn)在的常規(guī)建議是虎媽牛娃去海淀，佛母普娃在東城。天牛娃則在哪兒都行，只是海淀有點招更友好，就是壓力也更大。看自己家的情況吧。
僅供參考。
三
Q:
根據(jù)個人需求和預(yù)算，自己住?，F(xiàn)在看上了兩種房型：1.建國門外的建國里小區(qū)的一居，40平，84年老公房。2.旁邊的長安六號，70產(chǎn)權(quán)，能落戶，能上學，能貸款，沒燃氣，60多平的一居。兩種房子價格都是300多一點?，F(xiàn)在糾結(jié)，矬子里頭拔將軍，哪個在今后的漲勢行情里會好一點？長安六號是章哥經(jīng)常說的老公寓嗎？
A：
1、以后的漲勢行情，長安六號以前就沒漲過什么吧？我印象中這里十多年前就是4萬多一平，現(xiàn)在差不多還是這價格吧？60平300萬多點兒，5萬一平。但每年的存款利息就算4%，從2010年到現(xiàn)在都得50%了，這還得說是單利。所以這談不上漲幅吧，反而是跑輸了存款。
當時建國里的應(yīng)該是2/3萬一平，現(xiàn)在300多萬40平，基本跟隨大盤吧，不算吃虧。就是很老了，如果銀行限貸的話出手不太快。不過總價低，相對影響應(yīng)該不大。
2、長安六號是公寓形式，但不是老公寓。那指的是當年的豪宅大戶型，定位高端。而這種小公寓是1999年福利分房停止之后才出現(xiàn)的，從一開始的定位就是主打剛需。所以這就是小戶型公寓，也可以說是酒店式，只不過樓上部分是70年的產(chǎn)權(quán)而已。
3、以后的行情我不知道，只能說到現(xiàn)在為止，建國門永安里周邊的這些公寓都更適合自住，出租也行，但升值全都很普通。
僅供參考。
四
Q:
我近期想要改善換房，想請教您一下怎么看雙井板塊，后續(xù)保值增值能力如何？能跑贏大盤嗎？這個板塊哪個小區(qū)推薦呢？天之驕子小區(qū)和石韻浩庭您更推薦哪個呢？另外孩子26年上學，是不是可以考慮到25年看看行情再買學區(qū)房？還是現(xiàn)在直接置換學區(qū)？怕這兩年上學孩子多，現(xiàn)在買學區(qū)房買在高點。
A：
1、雙井地段兒挺好的，CBD的后花園，后續(xù)能力估計還這樣兒唄，成熟板塊一般都靠慣性。
2、之前跑贏大盤的不多，這里有點兒兩極分化，豪宅更占優(yōu)勢。比如像廣渠金茂府和富力十號這種就挺明顯，升值超了大盤。其他的基本都是跟隨吧，沒超過也不吃虧，品質(zhì)好的小區(qū)都差不多，選的這倆就是。落后的小區(qū)也有，典型的像九龍花園和某些經(jīng)適房都不是太受追捧，但經(jīng)濟實惠。
3、這倆小區(qū)在我看來沒什么區(qū)別，同地段兒的同等小區(qū)，還是比較具體的房源吧，條件越宜居的保值越好，至少也流動性強。
4、學區(qū)房是否提前買，常規(guī)建議是如果資金準備到位了就買，這種時期房子大概率比現(xiàn)金保值。如果需要置換的就不著急，尤其是平級置換不加錢的，到時候再換也不吃虧。
僅供參考。
五
Q:
我單身，明年退休，積蓄和各種補助200萬不到，退休金不高3000多。這點錢能在北京買到哪兒??？不貸款，就是自住，能保值更好不保的少賠也行，有可能十多年后就給賣了住養(yǎng)老院去。不想去燕郊和外地，只希望在五環(huán)內(nèi)有個棲息之所就行。買房不著急，單位的公租房能住到至少明年。
A：
1、200不到，五環(huán)內(nèi)的豐臺相對多些，主要都在南五環(huán)內(nèi)。但這些房都比較老了，多數(shù)都沒電梯，買的時候注意樓層。沿著南五環(huán)內(nèi)看吧，東到舊宮，沿著新宮和義，西到新發(fā)地一帶。
2、其實也可以看看近郊吧，大興通州等地，有地鐵不算不方便，這選擇就多了，能買到房齡新點兒或面積大點兒的。
3、這些房一般算不上投資房，但也多數(shù)不落后什么，總價低不難賣，房齡略新點兒就算流動性好的，將來賣也不吃虧。其他沒建議了，先看看吧。
僅供參考。
六
Q:
2016年在昌平買的房子，開發(fā)商說是70年的，但其實是50年的，而且到現(xiàn)在也沒有房本，請問應(yīng)該如何維權(quán)？建委和房管局都投資了，也有業(yè)主去起訴，但到現(xiàn)在都沒結(jié)果。開發(fā)商一直是躲藏不露面，只說是能拿到大產(chǎn)權(quán)房本。
A：
1、拿到70年的產(chǎn)權(quán)證嗎？我覺得不可能，土地性質(zhì)都是規(guī)劃好了的，這開發(fā)商什么背景啊能更改？真要有這本事就開發(fā)住宅去了，能賺大錢，誰會跟公寓較勁啊。
2、既然是管理和司法部門都沒辦法，那我能有什么辦法啊？法院判決退房了沒有？申請執(zhí)行查找開發(fā)商的財產(chǎn)唄。不過估計夠嗆，都7年過去了，什么貓兒膩都弄完了。
3、幫不上忙，最好的結(jié)果可能就是拿到公寓的50年房產(chǎn)證，還得說是在項目沒違規(guī)的情況下。
僅供參考。
七
Q:
海淀田村的房子怎么樣，周邊有什么規(guī)劃嗎？好像很多年了一直看著環(huán)境不太好，不知為什么
A：
1、田村的房子，商品房都挺好的，升值不落后，學區(qū)不算太熱門也就溢價不算高，居住的性價比也就不低。
2、有什么規(guī)劃我沒注意，這種兩區(qū)交界一般不太容易成為重點板塊，田村就算挺不錯的了，離核心區(qū)近，小區(qū)也不錯，所以升值沒落后。
其他的我也不知道為什么，或許是因為海淀的重點以北部為主吧，不愿意提前開發(fā)田村而給石景山做貢獻。
僅供參考。
八
Q:
天宮院板塊和興宏雅苑怎么選，資金有限，外地有房，北京純自住加積分落戶，所以算二套首付。請問興宏雅苑可以買嗎？
A：
1、一邊是板塊，一邊是小區(qū)，這怎么比較??？相當于想報志愿，問海淀區(qū)和藍翔技校怎么選？沒有對比的標準啊。海淀就算是大學多也得分各種情況，藍翔雖然學歷不高但有實用的專業(yè)，所以都是各有優(yōu)劣吧。
2、簡單說吧，天宮院的商品房可以算自住為主+兼顧保值的，多數(shù)都沒落后大盤。就是離市區(qū)遠了點兒，傳導(dǎo)的排序靠后，而且租金低點兒。但對于預(yù)算不太高的來說也是不錯的選擇，將來產(chǎn)業(yè)區(qū)如果按規(guī)劃發(fā)展或許能提供更大支撐。
3、興宏雅苑是共產(chǎn)房，70%的產(chǎn)權(quán)吧，標準比例。這種房就是自住為主，確定是只考慮自住+積分就挺合適的。
只是這種產(chǎn)品沒什么投資性，從板塊到品質(zhì)都不算太強。另外限制也比較多，將來出手的時候需要申請批準，按規(guī)定要以核定價格賣給同樣具備資格的家庭，價格估計不會太高，所以更適合長期自住不準備置換的家庭。
4、總之我也不好說怎么選，還是考慮好自己的主要需求吧。
僅供參考。
九
Q:
請問商住公寓未來走勢，2013年買的亦莊君安國際大戶型，到現(xiàn)在十年過去一分沒漲，就是收租金。問了中介了，說掛牌的話至少得半年才賣的出去。那我考慮這次的行情了，如果等我賣出去了行情也結(jié)束了，我會不會錯過了整個周期?。?/p>
A：
1、公寓的未來走勢，看政策了。有鼓勵政策就能刺激剛需們?nèi)雸觯瑳]有的話那就這樣了，都沒什么走勢，就是慢慢兒賣。多大的戶型??？君安國際我印象中好像都是大戶型似的，上百平米吧，不太好賣。
2、行情倒未必，誰也不敢預(yù)測，但以常規(guī)來說，一次行情就是一年左右，那如果是從今年初算起，到年底年初的也就差不多了，至少也是后期，所以有可能錯過。但也看著公寓漲不漲唄，如果也跟著漲了呢，那就相當于沒錯過什么。
3、現(xiàn)在賣多少錢啊？3萬左右，一套房300來萬，要說以這品質(zhì)也不算太貴。這具體的我不懂，問當?shù)刂薪榘伞?/p>
僅供參考。
隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！
