房票重出江湖、降低房貸利率、現(xiàn)金補(bǔ)貼······今年以來，各地密集出臺新政穩(wěn)定樓市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年各地出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策

“房票”重出江湖、降低房貸利率、現(xiàn)金補(bǔ)貼······今年以來，各地密集出臺新政穩(wěn)定樓市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年各地出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超460次，較去年同期增加逾六成。

“市場已出現(xiàn)一些積極變化，下半年房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn)。”6月15日，中國國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在新聞發(fā)布會上表示。

6月以來，一線城市成交率先復(fù)蘇，不少二三線城市成交量環(huán)比也有所放大。根據(jù)央行最新發(fā)布的《2022年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》，未來三個月，僅有16.9%的居民打算購房，這一比例繼續(xù)創(chuàng)下2016年三季度以來的新低。

下半年房地產(chǎn)市場又將呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢?

“和上半年比較，下半年的市場肯定會回暖，這是確定的。因?yàn)橄M(fèi)端和土地端的政策都在放開，對市場有正面的企穩(wěn)作用。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為，從長期來看，房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入商品房年成交金額在16萬億元間波動的業(yè)態(tài)。

“金九銀十”或成色不足

“昨天總公司一共成交了7套二手房，比前兩個月情況稍微好點(diǎn)了。我估計(jì)等到9、10月份，各大樓盤進(jìn)行特惠活動，新房交易情況會更好一點(diǎn)。”7月7日，湖北一名房產(chǎn)中介告訴時代周報(bào)記者。

3月以來，湖北多地下調(diào)房貸利率，在部分城市，如果銀行手續(xù)齊最快全一周即可放款，同時還上調(diào)了公積金貸款額度，這些都在一定程度上刺激了房屋交易。

克而瑞研究中心發(fā)布的6月房地產(chǎn)市場月報(bào)顯示，6月30個重點(diǎn)城市新房成交量環(huán)比上升31%。其中，一線城市成交面積環(huán)比增長85%，增長明顯。

不過，整體市場冷熱不均。以湖北四線城市咸寧為例，6月份市場成交量持續(xù)呈下滑趨勢，較5月份減少10%，與2021年6月份相比減少33%。

對于下半年的房地產(chǎn)市場走勢，民生證券研報(bào)認(rèn)為，下半年地產(chǎn)銷售和投資將弱企穩(wěn)而非強(qiáng)反彈。估測全年地產(chǎn)銷售面積同比下跌15%，地產(chǎn)投資下降6%。其中，上半年銷售和投資同比-23%和-5%，下半年銷售面積和投資同比均為-6%。

政策方面，中指研究院認(rèn)為，下半年全國房地產(chǎn)市場調(diào)控預(yù)計(jì)將保持寬松，各地政府將進(jìn)一步貫徹落實(shí)因城施策，樓市政策工具箱或更加豐富，部分熱點(diǎn)城市或繼續(xù)定向優(yōu)化限購，進(jìn)一步滿足合理住房需求。

“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)旺季。一般來說，開發(fā)商會在9月、10月推出大量新項(xiàng)目，并有各種促銷、折扣活動出臺，購房者也會在這段時間集中入場。

“所謂的‘金九銀十’，如果是相對于今年的5月、6月來說，還是會出現(xiàn)的，但如果從歷史的角度，這個成交量能不能在同比上恢復(fù)，我認(rèn)為還有一定難度。”陳晟告訴時代周報(bào)記者。

中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平也在文章中談到，年內(nèi)局部地區(qū)“金九銀十”可期。由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響，部分購房者存在觀望情緒，今年“金九銀十”行情相比以往成色可能不足。

16萬億元新業(yè)態(tài)

從長期來看，陳晟認(rèn)為，全國商品房成交金額將會進(jìn)入在16萬億元區(qū)間波動的業(yè)態(tài)。

這比近兩年的數(shù)據(jù)都要低，僅略高于2019年的15.97萬億元。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售額為18.19萬億元，較2020年的17.36萬億元增長4.8%，比2019年增長13.9%。

而2022年1-5月，商品房銷售額為4.8萬億元，同比下降31.5%。根據(jù)中國社會科學(xué)院國家未來城市實(shí)驗(yàn)室等機(jī)構(gòu)發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，2022年住宅交易規(guī)模將達(dá)到22萬億~23萬億元，其中，新房銷售金額為15.3萬億~16.7萬億元。

另從銷售面積來看，根據(jù)民生證券研報(bào)，2018至2021年，中國地產(chǎn)幾乎穩(wěn)定在一個狹窄的區(qū)間之內(nèi)。典型的數(shù)據(jù)有兩組：新房銷售面積常年穩(wěn)定在17-18億平方米，居民信貸穩(wěn)定在7萬億元以上。

民生證券預(yù)測，今年地產(chǎn)銷售面積或?qū)⑾陆抵?5萬億平方米，居民信貸有可能不及7萬億元。這預(yù)示著新房年銷量17萬億平方米成為歷史，也意味著房企和居民告別快速杠桿時期。

2021年，中國居民負(fù)債率為61.6%，在全球處于中等水平。但從增幅來看，2011-2021的10年間，受住房類貸款快速增長的影響，中國居民部門杠桿率共計(jì)上行33.8個百分點(diǎn)，增幅在全球居于首位。

根據(jù)天風(fēng)證券測算，居民穩(wěn)杠桿預(yù)期之下，全年銷售面積將下滑13%至16%。

“2021年下半年以來的調(diào)整只是對常態(tài)的回歸，而2022年下半年，市場將出現(xiàn)回升。”中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁近期表示，新常態(tài)下，樓市將長期分化。當(dāng)前，五大城市群的發(fā)展比較確定，其中核心城市產(chǎn)業(yè)和人口會進(jìn)一步上升，核心城市中的核心區(qū)域資產(chǎn)價格也會進(jìn)一步上升。同時，房企進(jìn)入低杠桿和低利潤率后，信用將變得更為重要。

總體來看，相較于其他類型房企，央企、大型房企各方面表現(xiàn)俱佳，且在盈利水平、費(fèi)用管控能力、規(guī)模擴(kuò)張性、財(cái)務(wù)健康程度等方面均具備較大優(yōu)勢，在行業(yè)下行期間擁有更強(qiáng)的風(fēng)險抵御能力，同時也具有更充裕的資金和資源獲取更多市場份額，因此有望在未來發(fā)展中持續(xù)勝出。

對于房地產(chǎn)未來的新常態(tài)，陳晟告訴時代周報(bào)記者，將會是增量和存量并行、開發(fā)和運(yùn)營并行、社區(qū)與科技賦能并行，綠色低碳可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)金融穩(wěn)定的一種模式。

此外，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，不需要對房地產(chǎn)市場太過悲觀。“刺激購房還是目前的大趨勢，在這個基調(diào)下，背后的購房需求還是很強(qiáng)勁，不至于走下坡路。我個人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場大方向還是會向上走的，市場頂部也完全沒有出現(xiàn)。”