2015年1月，肖某和沈某簽訂了一份《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定買(mǎi)方肖某須于當(dāng)年4月1日前完成銀行資金監(jiān)管，且雙方須于當(dāng)年5月1日前完成遞件過(guò)

2015年1月，肖某和沈某簽訂了一份《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定買(mǎi)方肖某須于當(dāng)年4月1日前完成銀行資金監(jiān)管，且雙方須于當(dāng)年5月1日前完成遞件過(guò)戶(hù)手續(xù)，若一方逾期履行超5日，另一方可解除合同并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。然而，由于交易步驟未能?chē)?yán)格按照合同約定時(shí)限進(jìn)行，雙方圍繞著“買(mǎi)方是否違約”、“賣(mài)方有無(wú)權(quán)利解約”等問(wèn)題展開(kāi)了數(shù)個(gè)回合的訴訟，法院審理結(jié)果也曾被反復(fù)改判。

一審判賣(mài)方無(wú)權(quán)解約

2015年，肖某向法院起訴沈某稱(chēng)：兩人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，肖某向沈某支付了6萬(wàn)元定金及20萬(wàn)元“贖樓款”，辦理了銀行資金監(jiān)管，且成功申請(qǐng)了按揭貸款;而沈某雖然完成贖樓、取得房產(chǎn)證，卻不配合過(guò)戶(hù)，反要求肖某提高受讓價(jià)款。之后，沈某還把房產(chǎn)賣(mài)給另一人江某，并向其過(guò)戶(hù)。

沈某辯稱(chēng)，肖某未能遵守合同約定，包括在4月1日前完成資金監(jiān)管(實(shí)于4月3日完成)并在5月1日前取得貸款承諾函(實(shí)于5月8日完成)，已構(gòu)成違約，合同應(yīng)當(dāng)解除。判決書(shū)顯示，沈某稱(chēng)曾短信告知肖某違約，肖某則不認(rèn)可相關(guān)短信的真實(shí)性。

深圳南山區(qū)人民法院一審認(rèn)定，肖某已按合同約定，向沈某支付了定金和首付款，并辦理了資金監(jiān)管和銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)，二手房買(mǎi)賣(mài)合同有效。對(duì)于沈某提出的肖某逾期違約，法院認(rèn)為，4月3日雙方簽署資金監(jiān)管協(xié)議，肖某辦理貸款手續(xù)、向沈某支付了20萬(wàn)元首期款，沈某也出具了收據(jù)，可見(jiàn)雙方對(duì)于“變更資金監(jiān)管的金額和時(shí)間事宜”已達(dá)成合意，當(dāng)時(shí)沈某對(duì)此未提出異議，事后再要求解除合同無(wú)合理依據(jù)。

判決還稱(chēng)，經(jīng)查，從沈某處購(gòu)房的江某實(shí)為沈某女兒，沈某、江某知曉上述合同存在，且其交易存很多不符一般房屋買(mǎi)賣(mài)交易習(xí)慣的情形，認(rèn)定兩人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同存在惡意。最終法院判定沈某與江某的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，應(yīng)將涉案房產(chǎn)恢復(fù)至沈某名下。

二審改判，再審又改從原判

沈某、江某不服上訴后，深圳市中院撤銷(xiāo)了一審判決。中院認(rèn)定，依照雙方合同，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同、辦理遞件過(guò)戶(hù)手續(xù)不得晚于2015年5月1日，而肖某已逾期履行超過(guò)5日，沈某因此享有合同約定解除權(quán)。因此，沈某與江某的后續(xù)交易仍然有效。但沈某向南都記者反映，二審勝訴后，江某曾于2016年3月向南山法院申請(qǐng)解除此前肖某申請(qǐng)的房產(chǎn)查封，但未有回音。

對(duì)于改判結(jié)果，肖某亦表示不服，申請(qǐng)?jiān)賹彆r(shí)提出，合同對(duì)5月1日時(shí)限的約定，僅僅是為起到“督促雙方在取得貸款承諾函和房產(chǎn)證原件之后，抓緊辦理過(guò)戶(hù)”的作用，而并非約束哪一方，因?yàn)楹螘r(shí)取得貸款承諾函具有不確定性。相反，沈某可自行控制贖樓、交付房產(chǎn)證時(shí)間，沈某才存在違約行為。

深圳中院再審認(rèn)為，肖某按約應(yīng)在4月1日完成相關(guān)手續(xù)，但因故遲延數(shù)日，沈某對(duì)此未提出異議。雖然之后肖某的貸款承諾函也遲延數(shù)日，但“鑒于之前的情事，肖某有理由相信貸款承諾函出具期限相應(yīng)得到順延”。

法院表示，考慮到沈某未提交證據(jù)證實(shí)“遲延數(shù)日的情事確實(shí)對(duì)其造成解除合同的合理理由”，且沈某“在5月1日前也未按照約定贖出房產(chǎn)證”，則依據(jù)合同履行的誠(chéng)實(shí)信用原則，沈某并不享有解除與肖某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利。因此，沈某與江某的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

沈某并不認(rèn)同這一再審結(jié)果，她在提交的抗訴說(shuō)明中表示，她并非“默許”肖某遲延違約，而是因?yàn)?月3日的遲延未達(dá)到解約條件(逾期超過(guò)5日)，而5月8日的遲延才達(dá)到解約條件，因此她才在5月提出解約。另外，她未在5月1日前贖出房產(chǎn)證，也是因?yàn)樾つ澄窗醇s先獲得貸款承諾函，否則她將面臨賣(mài)了房卻收不到款的風(fēng)險(xiǎn)。

須賠違約金、賠償金百余萬(wàn)

肖某對(duì)沈某勝訴后，向法院起訴請(qǐng)求，沈某繼續(xù)履行合同、過(guò)戶(hù)房產(chǎn)，并以涉案房產(chǎn)總成交價(jià)為基數(shù)，按日萬(wàn)分之五金額支付延期過(guò)戶(hù)違約金。法院認(rèn)定請(qǐng)求合理，但其遲延履行合同，存在一定責(zé)任。違約金按照日萬(wàn)分之一金額支付，買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行。按成交價(jià)209萬(wàn)元計(jì)算，沈某應(yīng)支付給肖某違約金22萬(wàn)余元。

在沈某將房產(chǎn)售于江某后，江某曾再將房產(chǎn)售與另一人王某。由于沈某、江某的買(mǎi)賣(mài)合同被判無(wú)效，王某提起訴訟，要求解除和江某的合同，且江某賠償自身?yè)p失。法院判決王某、江某間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，江某向王某賠償損失105萬(wàn)余元。

由于沈某主張的“肖某違約合同應(yīng)解除”未獲法院支持，目前她面臨一百多萬(wàn)元的賠償金、違約金和失去房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)。沈某表示，她按合同條款提出解約是正當(dāng)權(quán)利，不認(rèn)可再審結(jié)果，已申請(qǐng)深圳人民檢察院進(jìn)行抗訴，但申請(qǐng)亦未獲得深圳檢察院支持。

知多D

律師：通知交易方可

采取多方式保留證據(jù)

沈某稱(chēng)曾發(fā)短信通知肖某已違約，并要求解除合同，而肖某在庭上不認(rèn)可相關(guān)短信的真實(shí)性。在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，雙方應(yīng)采取哪些溝通方式來(lái)確保“通知有效”、避免陷入單方面毀約的境地?廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒表示，在知道對(duì)方手機(jī)號(hào)碼情況下，可把解約函用彩信的方式送達(dá)，并打印通訊記錄，保留好手機(jī);在不知道對(duì)方手機(jī)號(hào)碼情況下，可通過(guò)郵政快遞發(fā)送解約函(發(fā)函地址即事前合同上填寫(xiě)的雙方通訊地址)，或讓中介轉(zhuǎn)交并保留好中介反饋的“已送達(dá)”信息。實(shí)在不放心，也可登報(bào)公告送達(dá)。

廣東盛唐律師事務(wù)所律師丁龍表示，法律規(guī)定解除合同須經(jīng)通知，通知到達(dá)對(duì)方即告解除，而電話(huà)、短信、發(fā)函幾種方式皆可。“電話(huà)可以錄音，發(fā)函可以以對(duì)方簽收解除通知書(shū)作為憑據(jù)，短信通知首先要確定發(fā)送的相對(duì)方為違約方，要拿出發(fā)送短信的手機(jī)當(dāng)庭查看發(fā)件箱確實(shí)有該條短信。”丁律師表示，為加強(qiáng)證明力，可到移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商處打印發(fā)送記錄，如果對(duì)方否認(rèn)收到則應(yīng)作出合理解釋。

丁律師介紹，由公證機(jī)構(gòu)公證也是一種選擇，可由公證員陪同，對(duì)送達(dá)解除通知給對(duì)方的過(guò)程進(jìn)行公證。“雙方在起草合同時(shí)，可以在合同中約定雙方聯(lián)系方式，比如手機(jī)號(hào)碼、微信號(hào)碼、函件收件地址，這樣可以確保短信收件人、微信相對(duì)人和收件人的身份為合同一方。”