去年4月就簽好買賣合同了，現(xiàn)在還沒有辦好按揭。市民邱先生直言當(dāng)初的購房熱情都給耗盡了。隨著信貸環(huán)境的緊收，利率上浮、放款排隊已成惠

“去年4月就簽好買賣合同了，現(xiàn)在還沒有辦好按揭。”市民邱先生直言當(dāng)初的購房熱情都給耗盡了。隨著信貸環(huán)境的緊收，利率上浮、放款排隊已成惠州樓市常態(tài)。同時，銷售市場也悄然生變。房產(chǎn)開發(fā)商面對金融端的壓力及企業(yè)回款的壓力，一改前期市場常見的捂盤惜售、價外加價等違規(guī)情況，開始在價格上表現(xiàn)出松動。在恒大地產(chǎn)率先推出全線產(chǎn)品8.2折優(yōu)惠后，中海地產(chǎn)、卓越蔚藍海岸等企業(yè)項目也相繼推出不同程度的購房優(yōu)惠。

“企業(yè)的優(yōu)惠策略一方面是為加速回款，另一方面也是為了迅速占位，搶奪市場競爭先機。”業(yè)內(nèi)一專家介紹，隨著第一季度市場步入尾聲，接下來，潛在的新房產(chǎn)品供應(yīng)將陸續(xù)得到兌現(xiàn)。

據(jù)官方監(jiān)測數(shù)據(jù)，在4月份，惠州將迎來年內(nèi)首個市場供應(yīng)小高峰，全市新房總供給量將接近1.2萬套左右。

上述專家介紹，隨著市場供應(yīng)量的持續(xù)增加，結(jié)合市場的信貸局面和供應(yīng)表現(xiàn)，惠州樓市在后續(xù)發(fā)展中將有很大概率出現(xiàn)分異：一方面信貸成本增加、還貸壓力增大將使得購房市民更加謹(jǐn)慎和猶豫;另一方面增多的市場供應(yīng)又將拓展市民選擇空間，更加理性地作出購房選擇。

金融環(huán)境緊收，銷售量同比滑落

“現(xiàn)在大家都在等銀行的額度，能爭取一點是一點，盡量減輕季度結(jié)算的壓力。”在記者近日走訪時，海倫堡、新力、佳兆業(yè)等多家地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，馬上要進入4月份，還有大量的按揭款積壓著，壓力很大。

“年初松、年底緊”，往年金融市場這一放貸慣例在今年初顯然失效了。信貸環(huán)境緊收已成為目前企業(yè)面臨的最大難題。“支助企業(yè)發(fā)展的開發(fā)貸款很早就基本停了，現(xiàn)在問題最大的是按揭貸款放不出來，房子賣完了也無法完成回款。”該企業(yè)負(fù)責(zé)人說。

不單是開發(fā)商層面受到限制，具體到單個的購房市民同樣面臨難題。

早于2016年4月份就與水口富盈公館項目簽訂商品房買賣合同的邱先生介紹，自己的征信記錄、收入證明等都沒問題，但直到現(xiàn)在也未能完成按揭貸款審批。“當(dāng)初買房的熱情全部都給消耗沒了，現(xiàn)在利率上浮了這么多，真的不想買了。”

事實上，利率上浮在今年第一季度已成為常態(tài)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，今年以來，惠州的房貸利率幾乎全線上浮，二手房交易貸款業(yè)務(wù)則已被多家銀行關(guān)停。據(jù)當(dāng)前最新信息，惠州當(dāng)前執(zhí)行的首套房貸利率均在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%—30%左右，二套房貸利率上浮幅度則將達到30%—40%不等。

房貸利率的普遍上浮切實制約著市場交易。在今年前兩月惠城仲愷僅交易3024套新建商品房基礎(chǔ)上，3月1日至29日也僅交易1328套，第一季度新房銷售量僅為4352套房，環(huán)比下滑近四成。惠陽大亞灣市場表現(xiàn)同樣如此，單季度僅為5000套出頭。另在惠東、龍門縣級市場則更是出現(xiàn)了交易“真空期”。

“新房銷售環(huán)比下滑是正常的，每年第一季度里的各種節(jié)假日都是傳統(tǒng)的銷售淡季，最主要原因是市場信心的下降。”惠博沿江路某大型樓盤項目負(fù)責(zé)人介紹，盡管現(xiàn)在看房的客戶量也比較樂觀，但很明顯感覺到客戶猶豫情緒在增加。信貸成本增多、還貸壓力增大對于客戶的影響是致命的。

“那么多企業(yè)扎堆來惠州，尤其是在北站高鐵新城區(qū)域范圍，接下來，樓市將要推出的大量供應(yīng)就像是一把懸在頭上的‘刀’。”該負(fù)責(zé)人同時表示。

多企業(yè)推促銷優(yōu)惠加速回款

記者注意到，金融市場緊收對房地產(chǎn)市場的影響在2017年下半年已露端倪。在今年1月份召開的房地產(chǎn)工作座談會上，多家房地產(chǎn)企業(yè)代表就表達出希望金融市場加大對行業(yè)支持的需求。

彼時，市金融工作局副局長李莉介紹，該局對于房地產(chǎn)業(yè)的支持是持續(xù)的，在2017年，惠州貸款余額4012億元，其中在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款余額就達到了2367億元，個人住房按揭貸款方面也達到2067億元，這也意味著在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款額度占比規(guī)模達到了六成左右。這也意味著惠州金融市場的放貸額度并未發(fā)生變化，樓市現(xiàn)有局面更多源于交易需求的變化。

“沒有刻意緊收或者開閘，再結(jié)合房產(chǎn)交易市場持續(xù)熱度局面，這無疑意味著市場目前所面臨的金融局面將持續(xù)。”在走訪中，一家商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

面對這一行情，市場如何發(fā)展?記者梳理發(fā)現(xiàn)，對比前期市場頻繁出現(xiàn)的捂盤惜售、價外加價等違規(guī)行為，部分企業(yè)開始在價格上進行調(diào)整。

率先采取優(yōu)惠舉措的是恒大地產(chǎn)，該集團在春節(jié)前后對全線產(chǎn)品推出8.2折優(yōu)惠。值得注意的是，價格優(yōu)惠的直接結(jié)果就是帶來全線產(chǎn)品的快速成交，在克爾瑞統(tǒng)計的2018年前兩個月百強房企數(shù)據(jù)中，該集團以1066.6億元的權(quán)益金額牢牢占據(jù)榜首。

除恒大地產(chǎn)，近階段密集推售新房的中海地產(chǎn)旗下的水岸城、凱旋城也均推出提前認(rèn)籌的開盤優(yōu)惠，其中車位的銷售最高可實現(xiàn)3.2萬元的優(yōu)惠。大亞灣的卓越蔚藍海岸項目則針對一次性付款客戶推出9.2折的購房優(yōu)惠。

“新力也針對信貸環(huán)境的變化做了多套應(yīng)對舉措，提供不同的優(yōu)惠給不同首付比例的客戶是一個方向。”當(dāng)前在惠州實現(xiàn)10多個項目布局的新力地產(chǎn)惠灣區(qū)域營銷總經(jīng)理余海洋也表示，結(jié)合市場動態(tài)推出適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠舉措吸引客戶，從而實現(xiàn)資金的加速流動，有效縮短回款周期。

二季度市場供應(yīng)量將大幅加大

“市場優(yōu)惠還只是小范圍的，更多的做法是按照首付的比例安排選房的先后次序。”行業(yè)某匿名的資深觀察人士就指出，一方面要加速資金回籠讓客戶提高首付比例，另一方面又因為有足夠的客戶需求做基礎(chǔ)，但企業(yè)的類似行為實際上就是“挑客”。

該觀察人士認(rèn)為，市場出現(xiàn)類似局面的根源還是由于供需關(guān)系的不平衡，從整體上來說，市場仍處在過去兩年的供不應(yīng)求表現(xiàn)中，企業(yè)推售房源數(shù)量有限，市民置業(yè)需求表現(xiàn)積極。據(jù)市場層面的監(jiān)測統(tǒng)計，在過去的一季度就屬于市場供應(yīng)的冷淡期。

然而，隨著市場即將進入二季度周期，市場供需的局面將有望迎來改變。年初，惠州中原統(tǒng)計稱2018年市場供應(yīng)規(guī)模將達到2600萬平方米，一度引起各方關(guān)注，而4月份則將迎來首個入市高峰期。

據(jù)官方數(shù)據(jù)發(fā)布平臺惠民之家監(jiān)測，在惠城仲愷市場，4月份預(yù)計將出現(xiàn)24個樓盤推貨入市，除海倫堡熙岸、中交香頌花園、麗日湖逸家園等多個全新項目將推貨入市，新力城、碧桂園瓏譽、中洲天御等多個樓盤也都將推出新批次產(chǎn)品，總計房源數(shù)量規(guī)模將超過5000余套。

另在其他縣區(qū)市場，記者監(jiān)測相關(guān)區(qū)房管預(yù)售證公示平臺發(fā)現(xiàn)，在惠陽大亞灣、博羅惠東等縣區(qū)也有接近30個項目在3月份領(lǐng)取新批次預(yù)售許可證，房源數(shù)量也將接近7000套左右。其中，惠陽大亞灣就有4141套，博羅和惠東分別為2001套、788套，龍門縣域則暫無新房產(chǎn)品推出。這也意味著在全市范圍內(nèi)新房源規(guī)模將突破萬套，接近1.2萬套。

“企業(yè)是可以自行控制工程進度和推貨節(jié)奏，但是現(xiàn)在很多情況下都是延無可延了。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴記者，在過去的一年時間里，城市限價銷售，對于很多企業(yè)來說都在盡可能地放慢工期，等待市場調(diào)控放開，但現(xiàn)在市場調(diào)控的指向已經(jīng)足夠明確，企業(yè)也無法繼續(xù)積壓推遲供應(yīng)了。

業(yè)內(nèi)人士建議購房者謹(jǐn)慎入市

嚴(yán)躍進同時分析，面對當(dāng)前的市場形勢，市場供應(yīng)規(guī)模較大，信貸環(huán)境緊收，繼續(xù)將產(chǎn)品積壓減緩銷售實際上屬于一種內(nèi)部的庫存消耗。而且新產(chǎn)品增多也必將帶來房企競爭的加劇，企業(yè)加快入市也是為更好地?fù)屨际袌鱿葯C。

“銀行貸不出款，購房人信貸成本增加，入市變得謹(jǐn)慎和猶豫，進而帶來市場交易的滑落。”惠州樓市獨立評論人、六聯(lián)地產(chǎn)營銷總監(jiān)余鶴皋直言，現(xiàn)在的市場環(huán)境像極了2013年年底到2014年年初的局面。

他指出，唯一有區(qū)別的是，彼時的市場并未出現(xiàn)明顯的剛性調(diào)控舉措，單純源于金融端的緊收。而當(dāng)前的市場則面臨著常態(tài)化的剛性調(diào)控機制。

據(jù)年初房地產(chǎn)工作座談會議明確的住房租賃市場的發(fā)展目標(biāo)，未來三年將陸續(xù)推出不少于8000套的租賃房源供應(yīng)，進一步拓寬市民的住房需求選擇，結(jié)合目前已經(jīng)掛牌成立了首家國有租房租賃企業(yè)，以及市域住房租賃辦法的明確，該項工作有望在下半年快速發(fā)展。

該舉措被廣泛認(rèn)為將成為市民安居的一項兜底保障。類似于公共租賃住房對于中低收入家庭的保障，租賃住房將有效完善支付能力有限的剛性住房需求群體，規(guī)避該部分市民需求跟風(fēng)入市，恐慌置業(yè)，推動市場需求不斷理性化。

“信貸緊收局面的持續(xù)還將逐步影響到購房者的入市信心。”余鶴皋直言此前的市場就是如此，購房成本支出增多，而同時住房需求又有了入市置業(yè)之外的途徑得以滿足，購房將不再是唯一選擇，市民作出置業(yè)選擇將會變得更加謹(jǐn)慎和猶豫，從而避免扎堆入市。

與此同時，嚴(yán)躍進也表示出對惠州城市長效利好發(fā)展的認(rèn)同。他介紹，樓市交易量出現(xiàn)階段性滑落是很正常的，但結(jié)合惠州城市的發(fā)展?jié)摿桶購娖髽I(yè)布局的局面，市場抵抗下行風(fēng)險的能力正在增強，樓市階段性地“冷”下來對于行業(yè)的長效發(fā)展其實是有利的。