新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在作主題演講。人民網(wǎng)北京1月22日電(記者孫紅麗) 今日下午，由人民網(wǎng)主辦的第四屆房地產(chǎn)價(jià)值峰會(huì)在人民日?qǐng)?bào)社新

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在作主題演講。

人民網(wǎng)北京1月22日電(記者孫紅麗) 今日下午，由人民網(wǎng)主辦的第四屆房地產(chǎn)價(jià)值峰會(huì)在人民日?qǐng)?bào)社新媒體大廈1號(hào)演播廳舉行。本屆峰會(huì)以“新時(shí)代、新生態(tài)、構(gòu)筑美好生活”為主題，探討在住房制度改革、長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)過(guò)程中，房企如何增強(qiáng)使命感與競(jìng)爭(zhēng)力。

新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在發(fā)表“未來(lái)五年房地產(chǎn)業(yè)大趨勢(shì)”的主題演講時(shí)表示，未來(lái)五年，住房市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代。過(guò)去的房地產(chǎn)周期論不再成立，未來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持相對(duì)平穩(wěn)。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，2018年是“大穩(wěn)小亂”的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大起也不會(huì)大落，房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲也不會(huì)大跌，因此是“大穩(wěn)”。“小亂”指不同的區(qū)域范圍內(nèi)政策是不同，所以看起來(lái)會(huì)眼花繚亂，但是總的來(lái)講調(diào)控就是控制和調(diào)整，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)保持相對(duì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)于未來(lái)的住房市場(chǎng)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為有三個(gè)典型特征。第一是非都市圈的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)將慢慢歸于平靜;第二，環(huán)都市圈的周邊中小城鎮(zhèn)未來(lái)會(huì)獲得一個(gè)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì);第三是人民的住房面積不平衡。

具體而言，歐陽(yáng)捷舉例說(shuō)，非武漢的都市圈，它的土地成交是逐年下降的。這種趨勢(shì)可能從側(cè)面印證了目前的房地產(chǎn)發(fā)展模式是難以持續(xù)的。廣東除了廣深地區(qū)之外，其他地方也基本上趨勢(shì)是下降的，成都之外的非都市圈也是在趨勢(shì)性下降，這種趨勢(shì)性下降導(dǎo)致他們未來(lái)很難得到繼續(xù)的增長(zhǎng)。

他認(rèn)為，都市圈的中小城鎮(zhèn)還是有非常大的機(jī)會(huì)。全世界所有的人口都在向大城市集中，包括大城市周邊的中小城市集中，城鎮(zhèn)化雖然已經(jīng)接近尾聲，但是都市圈將成為城市化的新引擎。

黨的十九大報(bào)告明確指出：“中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。

歐陽(yáng)捷指出，不平衡實(shí)際上也包括住房面積的不平衡。越是發(fā)達(dá)的地區(qū)，人均住房面積越少，而不發(fā)達(dá)地區(qū)反而人均住房面積越高。

“這是房?jī)r(jià)造成的。”歐陽(yáng)捷指出，中小城鎮(zhèn)住房面積已經(jīng)基本滿(mǎn)足，發(fā)達(dá)地區(qū)需要去補(bǔ)短板，在一些非都市圈的中小城鎮(zhèn)，面積性的改善需求和剛性需求其實(shí)已經(jīng)基本得到滿(mǎn)足，他們所需要做的是質(zhì)量性的改善需求。

另外，2016年-2017年，一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市，甚至三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)生了很大的變化。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，三四線(xiàn)城市這波熱浪持續(xù)不了很久，因?yàn)槌山涣康拇蠓鲩L(zhǎng)并沒(méi)有使他們的土地供應(yīng)大幅反彈，這就意味著它的需求是不可持續(xù)的。當(dāng)然隨之而來(lái)帶來(lái)一個(gè)新的問(wèn)題就是這些城鎮(zhèn)的土地市場(chǎng)將不可持續(xù)，而帶來(lái)的土地財(cái)政就難以持續(xù)了。

歐陽(yáng)捷建議，可以把這些城市的庫(kù)存做一些去化，但是最重要的價(jià)值是在于能夠穩(wěn)定住這些地方的房地產(chǎn)投資，使得整個(gè)房地產(chǎn)大勢(shì)往下走的過(guò)程當(dāng)中能夠穩(wěn)定住整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是未來(lái)縣城和非都市圈的中小城鎮(zhèn)需要特別警惕和防范的。